疏解难点堵点 | 2025年7月物业服务发展报告

观点指数 政策疏解难点赌点，新消费场景打造提供发展机遇 各省市出台的涉及物业服务行业的政策，旨在推动收费及标准透明化、优化业主自治和管理、规范维修资金使用以及探索创新发展模式。部分地方还提出一些具有特色的物业服务质量提升举措，如项目经理向社区述职、推广“大物业”管理模式等。

物企市拓延续良好态势，广州首例信托制物业模式试点期内，物企市场化拓展仍保持较高热度，样本物企继续以中标或合作方式收获住宅、政府公建、学校、医院、公共场馆、商业、产业园区、城市服务等各类业态项目。同时，包括万物梁行、世茂服务、合景悠活、金碧物业、东原仁知服务等在内的物企公布了上半年或第二季度的市拓情况，均实现了服务规模的快速扩张。期内，广州首例信托制物业模式试点落地，广州番禺华南新城小区计划引入信托制服务模式，以解决包干制下服务质量下滑、财务不透明等问题积弊。

A股两家物企预计盈利增长，多家企业关键职位迎来人事变动7月15日，南都物业及珠江股份公布半年度业绩预告，均实现净利润的快速增长，但扣除非经常性损益后的净利润表现平平。观点指数认为，这意味着核心业务运营方面存在挑战，业绩增长的可持续性存在不确定性。另外，物企也在进行战略调整，万科原董秘朱旭将调任万物云城，投身于城市服务赛道。

物管股延续上涨趋势，华润万象生活收购以整合会员体验本期，物管股延续上涨趋势，估值水平也有回升。40家样本港股物企本期平均区间涨幅达到9.55%，较上个报告期3.38%的平均区间涨幅上涨6.17个百分点。市盈率（TTM）均值由上个报告期的10.25倍上涨至本期的11.27倍。相比之下，收并购领域，物企仍趋向于采取谨慎策略。华润万象生活期内收购华润网络深圳，为集团提供更多的数据资源及更强大的平台能力，促进会员计划的创新及增长。

物企把握电梯后市场服务机遇，科技驱动智慧社区服务探索数字化发展方面，物业及城市服务企业探索的领域主要集中在电梯后市场服务、智能机器人与飞行器研发应用、以及智慧社区服务等方面。期内，永升服务宣布与中国联通携手共建智慧社区生态圈，依托中国联通智慧与科技服务网络，加快探索“AI+”全场景智慧社区服务。

政策疏解难点赌点，新消费场景打造提供发展机遇

当前，在政策端各省市聚焦物业服务领域群众反映强烈的突出问题，和制约行业发展的难点堵点进行疏解，主要目的旨在推动物业服务收费及标准透明化、优化业主自治和管理、规范维修资金使用以及探索创新发展模式。

7月4日，北京市住房和城市建设委员会正式发布新版《住房物业服务标准》，将于2025年10月1日起实施。

该《标准》借鉴了万科物业的“弹性定价”模式，首先是构建了“刚性指标+柔性指标”的双层结构，其中刚性指标不设等级划分，涵盖法律法规、强制性规范的要求，如消防安全、信息公示等，是物业服务的必答题；柔性指标则划定三个服务等级，根据服务频次等进行划分，从低到高依次为一级、二级、三级。

其次，赋予业主灵活选择权。业主可根据房屋状况、设施设备、绿化规模、居住人群等实际情况，以及业主的需求与偏好，对各项柔性服务等级分别选择。

这种“菜单式”服务能够较好地匹配业主的需求，将有限的物业费资源更高效地与业主最关注地服务项目相匹配，提升服务体验。同时，通过提升业主参与度，明确物业服务标准与权责边界，进一步提升治理的透明度，减少服务纠纷。

除此之外，部分省市还提出一些具有特色的物业服务质量提升举措，如项目经理向社区述职、推广“大物业”管理模式等。

例如，《江苏省物业服务质量提升行动实施方案》提出，各地将选取一些具备条件的住宅小区，探索开展由业主委员会收取物业费、采取包干制以外的物业收费方式、拓展智慧物业应用场景（电子业主卡、业主在线表决平台等）、发展“物业+生活”融合服务、项目经理向业主委员会和社区述职、业主委员会离任审计等试点。

江苏方案还明确，到2026年底，物业服务和收费信息、公共收益收支情况公开机制全面建立，部门职责公示公开机制有效落实；业主委员会（物业管理委员会）组建率超过70%，老旧小区物业管理服务覆盖率超过80%，住宅专项维修资金应急申请使用“绿色通道”全面建立，物业管理服务领域信访举报处置率100%，物业服务履约率明显提高，投诉数量显著下降。

更早之前，福州市住建局《关于印发推进物业服务质量提升行动方案的通知》提出要探索“大物业”管理，有效整合物业资源。探索将相邻小区划定合并为同意物业服务区域，择优引进专业化物企进行管理；对社区领办物业企业承接无物业小区的，有条件的地方通过“肥瘦搭配”，将优质物业服务项目与无物业小区打包，平衡企业收益。

报告期内，上游房地产市场政策利好持续，长沙、济南、天津、南京、合肥、广州、杭州、北京、青岛等出台了优化住房公积金的相关政策，涉及放款贷款条件、提高贷款额度、上调交存基数、扩大异地贷款范围等举措，旨在更好地适应经济发展和职工收入变化，促进房地产市场的健康发展。

但目前房地产行业仍面临较大的压力与挑战，房企销售热度持续回落，尽管投资端部分房企的拿地节奏有所提升，但整体仍处于低位；政策对市场预期的修复作用依然有限。

据国家统计局数据，2025年1-6月，全国房地产开发投资同比下降11.2%，其中住宅投资下降10.4%；住宅施工面积下降9.4%；房屋新开工面积下降20.0%；住宅销售面积下降3.7%；6月份国房景气指数为93.60；总体上还是朝着止跌回稳的方向迈进。

另外，深圳、东莞等地期内出台了促进消费高质量发展的若干举措，在物业服务方面主要是鼓励物企拓展多元化服务，构建“物业服务+生活服务”模式。提出支持物业服务企业与养老、托育、餐饮、家政等企业合作，推进既有住宅加装电梯，支持居民开展房屋装修和局部改造等。

值得一提的是，上述政策也提及打造新的消费场景。例如，激发体育服务消费动能，推进大型综合体育场馆升级改造和周边配套设施建设，鼓励申办或引进有影响力的国际顶级赛事和区域赛事。

观点指数认为，对于目前致力于进化为城市空间运营服务商的众多头部物企来说，这亦是展现资源整合能力、促进品牌建设，增加收入来源的机遇。

物企市拓延续良好态势，广州首例信托制物业模式试点

期内，物企市场化拓展仍保持较高热度，样本物企继续以中标或合作方式收获住宅、政府公建、学校、医院、公共场馆、商业、产业园区、城市服务等各类业态项目。其中，中海物业在港澳的拓展能力进一步展现，于澳门续约中标澳门大学研究生宿舍及教职员宿舍、N1聚贤楼综合物业管理服务合约，于香港中标港油街实现艺术空间及香港视觉艺术中心两大艺术场馆的物业管理服务项目。

同时，包括万物梁行、世茂服务、合景悠活、金碧物业、东原仁知服务等在内的物企公布了上半年或第二季度的市拓情况，均实现了服务规模的快速扩张。

举例来看，万物梁行2025上半年新拓的项目超过440个，超高层项目10个，世界&国内500强客户45个，八大行业赛道重点客户超20个。二季度金碧物业在多元业态上精进，斩获科技、军工、仓储冷链以及教育行业多个标志性项目。合景悠活二季度获60+拓展项目，涉及体育场馆、环卫服务、出入境边防检查、海事局、教育教学研究机构、机场、医院等多个领域。东原仁知服务亦在二季度外拓59个项目，遍布武汉、重庆、绵阳、广汉、成都等地。

分主要业态来看，信托制物业服务模式在住宅项目上迎来更广泛试水，期内广州番禺华南新城小区计划引入信托制服务模式，以解决包干制下服务质量下滑、财务不透明等问题的积弊。同时，这也是广州首例信托制物业模式试点。

据华南新城业主之家公众号，目前该计划正处于合同协商与业主大会表决阶段，距离成功落地已经不远。最新公告为，该小区物管会7月18日召开的第三十九次会议表示，此次业主大会会议进度参与率已大大超过《民法典》双2/3要求的实际情况，会议决定提前至2025年7月22日15:00结束；首次业主大会会议，唱票时间定在2025年7月22日下午。

据相关介绍，华南新城是合生创展开发的老牌大型社区，有20多年历史，常驻人口近2万，拥有产权达5368个、投票权4666个、115栋、另加9处楼栋车位和商铺。一直以来，物业服务由合生创展旗下康景物业提供，推行的是包干制物业服务。

相比之下，“信托制”主要有三个优点，一是物业费和公共收益等资金透明，业主可以查询资金收支情况；二是物业服务企业权责明晰，能够按照业主需求提供专业服务；三是服务平台为业主提供决策参与渠道，有效提升管理的效率。

目前，信托制实施范围已较为广泛，包括成都、合肥、海口、北京、南京、武汉等20多个城市，从效果上来看，对于提升物业费收缴率和服务满意率有较大帮助。

在商业物业方面，运营能力更为核心，这也意味着对物企资源整合、设施设备维护与管理、空间价值的探索及变现能力要求较高，也直接推动物企向高品质、高价值的综合服务集团升级。

6月30日，正荣服务与西安市属国企旗下公司西安安居笙活商业运营管理有限公司正式签署招商服务合作协议，双方将聚焦11个商业项目，以招商代理为核心模式，在商业资产运营领域展开深度协作。

据介绍，西安安居笙活已布局超40个项目，商业面积超50万平方米，社区商业保有量稳居全市第一。

目前，正荣服务在商业运营及资产管理领域已形成全国化布局，主要深耕长三角，版图拓展至上海、江苏、川渝、福建、湖南、陕西等地，项目类型涵盖大型商业综合体、高端主题商街，社区商业等。

园区物业对服务商专业性及响应速度要求高，需要依赖信息化和智能化能力建设，培养全链条服务能力，以在市场竞争中获得优势。

7月1日，均豪物业完成对京东智能产业园广西柳州亚一园区、京东亚洲一号南宁兴宁物流园一期、京东亚洲一号南宁兴宁物流园二期三个园区的入驻，这也是双方在园区服务领域深度合作的开端。

据了解，团队将聚焦"安全、高效、智能"三大核心目标展开服务，其中在安全管理层面，通过强化24小时动态巡逻、智能监控系统运维及应急事件快速响应机制，织密园区安全防护网；在智慧服务层面，将依托甲方信息平台实现设备状态实时监测、能耗智能管控，为园区降本增效注入科技动能。

此外，城市服务市场空间广阔，包括学校、医院、公共场馆、环卫服务等均成为物企发力的主要领域。

期内，金地智慧服务浙江区域公司正式进驻金华永康市古山镇，以全域环境治理服务为起点，开启镇域一体化运营。

与此同时，保利物业6月在广东、天津、浙江、山西四省市共中标6个项目，合同总额达3.5亿，占其2025年度环卫中标合同额的71%。福龙马同月共中标5个环卫服务项目，首年服务费金额达到7067.79万元，占公司2024年度经审计营业收入的1.40%，合同总金额约为1.81亿元。

A股两家物企预计盈利增长，多家企业关键职位迎来人事变动

7月15日，南都物业及珠江股份分别公布了2025半年度业绩预告，较过往因炒股致使利润受损相比，本期两家物企均实现净利润的快速增长，但扣除非经常性损益后的净利润表现平平。

数据显示，南都物业预计2025上半年实现归属于母公司所有者的净利润为1亿元~1.5亿元，同比增长387.02%到630.52%。预增原因主要是对安邦护卫的股权投资采用公允价值计量，本期公允价值变动损益为7818.55万元，增加净利润5863.91万元，而上年同期该损益为负值，导致本期净利润同比大幅增加。

与之类似，珠江股份预计2025上半年实现扭亏为盈，归属上市公司股东净利润为1550万元至2250万元。主要系上半年以来随着A股市场回暖，公司持有的股票资产二级市场股价上涨。

不过，在更能准确反映企业核心业务的实际盈利能力指标——扣除非经常性损益的净利润方面，两家公司均呈现下降态势。这意味着核心业务运营方面存在挑战，业绩增长的可持续性存在不确定性。

公告显示，南都物业预计扣除非经常性损益的净利润为4500万元~6000万元，较上年同期减少16.44%到增加11.41%。珠江股份预计2025半年度扣除非经常性损益后的净利润为700万元至1050万元，相比来看，2024年该公司扣除非经常性损益后的净利润为2225.89万元。

同时，物企也在进行积极的战略调整，多家物企关键职位迎来重要人事变动。

其中，万物云于6月27日宣布，万科原董秘朱旭将调任万物云城，投身于城市服务赛道。

观点指数了解，朱旭在万科董秘的职位上工作9年，不仅负责万科的信息披露、股权管理、投资者关系及危机公关，还参与了长租公寓业务规划。年初，其从万科董秘转岗长租公寓事业部，最终还是落脚在万物云城业务板块，可能是看重其在政企资源方面的优势。

据悉，万物云于2020年正式推出万物云城品牌，定位是城市空间智慧管家，与万科物业、万物梁行同被视作业务增长的三驾马车。不过，万物云城营业收入虽然保持增长，但并达到预期的增长规模。

截至2024年末，万物云来自城市空间整合服务的收入为7.56亿元，同比增长10.9%，占总收入比例仅为2.1%。

相比来看，2024年度，华润万象生活来自城市空间的收入为18.21亿元，同比增长36.3%，占总收入的10.7%；保利物业的公共及其他物业收入为29.43亿元，同比增长12.4%，占总收入18%；碧桂园服务的城市服务收入为41.68亿元，同比下降约14.7%，占总收入的比例约为9.5%。

观点指数认为，城市公共空间服务市场广阔，是目前头部物企竞争的重要方向，万物云此番人事调整，显然是重新审视了该业务板块的战略意义，对城市服务业务进一步重视与优化。

物管股延续上涨趋势，华润万象生活收购以整合会员体验

资本市场上，物管股报告期内延续上涨趋势，截至7月21日收盘，恒生物业服务及管理指数（HSPSM.HI）近一个月上涨4.46%，同时作为参照，恒生指数（HSI.HI）近一个月上涨6.22%。

观点指数监测数据显示，40家样本港股物企本期平均区间涨幅达到9.55%，较上个报告期平均3.38%的区间涨幅上涨6.17个百分点。另外，估值水平也有回升，市盈率（TTM）均值由上个报告期的10.25倍上涨至本期的11.27倍。

具体来看，样本物企中区间涨幅位列前三的分别为众安智慧生活（+65.59%）、苏新服务（+26.05%）、远洋服务（+21.15）；跌幅位列前三的分别为和泓服务（-12.78%）、荣万家（-9.22%）及弘阳服务（-5%）。头部物企市盈率（TTM）较高的包括华润万象生活（21.64倍）、万物云（21.5倍）及绿城服务（17.6倍）。

目前，港股总市值超百亿的物企共有六家，包括华润万象生活（847.95亿港元）、万物云（266.9亿港元）、碧桂园服务（226.68亿港元）、保利物业（190.9亿港元）、中海物业（182.92亿港元）及绿城服务（149.1亿港元）。

在收并购领域，物企仍趋向于采取谨慎策略，一方面，收并购市场持续降温，期内仅华润万象生活从关联方华润股份收购两家科技类公司，交易金额合计1.8亿元，旨在扩大会员体系的规模，提升会员的整体体验。

另一方面，包括力高健康生活、新希望服务在内的物企变更了IPO募资金额，均将原计划用于战略收购及投资的资金分配至其它用途。

华润万象生活6月30日公告显示，1.144亿元收购的华润网络深圳拥有自主研发的电子商贸系统、会员积分系统及推广系统，其核心业务包括会员运营、线上商城及科技数据增值服务；661.8万元收购的华网数据科技广州则主要为会员运营提供后端技术支持。

从财务上看，华润网络深圳尚处于亏损状态，截至2024年末，其除税前亏损及除税后亏损均为3273万元；经审核负债净值为4472.85万元，全部股权于2024年8月31日独立评定的估值约为1.9亿元。华网数据科技广州截至2024年末除税后纯利仅有27万元，经审核资产净值为1972万元，独立评定估值3308万元。

华润万象生活称，此次收购可为集团提供更多的数据资源及更强大的平台能力，促进会员计划的创新及增长，巩固一体化“2+1”业务模式，并有助于培育集团的会员计划成为盈利增长的第三大动力。

7月15日，新希望服务计划将尚未动用的约4.58亿港元上市所得款项净额变更用途，将原计划用于战略收购及投资的80.4%未动用款项重新分配至营运资金、人才招募及团队建设，以及升级信息系统及设备。

变更之后，留给收并购的资金额度剩下6075万港元，用于人才招募和团队建设的资金上涨至1.34亿港元，用于运营的资金上升至1.97亿港元。

总结来看，在专业性能力打造与精细化管理提升的高质量发展要求下，物企收并购需要寻觅良好的标的，更要注重与现有体系的协同，因而难度更大。目前，跨界合作仍是物企拓展业务领域、促进协同效应、推动业务模式创新、提升市场竞争力的主流路径。

把握电梯后市场服务机遇，科技驱动智慧社区服务探索

数字科技方面，期内样本企业的探索领域主要集中在电梯后市场服务、智能机器人与飞行器研发应用以及智慧社区服务等方面。

7月2日，中奥物业、广东迅龙电梯有限公司与广州广日电梯工业有限公司签署战略合作协议，三方旨在整合电梯更新改造、智能化等领域的优势资源，共同探索电梯后市场服务协同发展，推行国家补贴政策实现老旧电梯更新改造，提升设备安全运行水平与用户体验。

据国家市场监督管理总局数据，截止2024年底全国共有电梯1153.24万台，随着电梯保有量的增加及电梯使用年限的增长，存量电梯后市场服务需求快速释放，包括维保、维修、配件、更新改造等。

有数据统计，目前国内使用年限超过15年的电梯超过100万台，超期服役的老旧电梯数量还会持续攀升。2024年，纳入超长期国债基金支持的电梯更新项目4.1万台，2025年目标6万台，在政策的催化下，更新改造需求预期将会进一步释放。

此次合作亦是电梯制造与服务企业寻求市场机遇的战略举措。中奥物业年报显示，该公司截至2024年末，于国内45个城市已交付订约管理合共555项住宅物业及非住宅物业（如商用或政府楼宇），总合约建筑面积约为6000万平方米。

其中，中奥物业于宁波的项目数量达到278个，占总数的50.09%。据宁波发布官微1月10日消息，2025年该市计划住宅电梯更新及加装600台，其中住宅老旧电梯更新开工500台，既有住宅电梯加装完工100台。同时，对全市范围内梯龄超过10年的1.48万台住宅电梯加装物联感知设备及电动自行车梯禁系统。

同时，城市环卫服务企业是智能机器人与飞行器研发探索的生力军。

7月8日，侨银股份注资2000万元成立呼和浩特侨飞运营管理有限公司，主要经营范围包括商业综合体管理服务、航空运营支持服务以及智能无人飞行器制造和销售等。

此举或旨在拓展无人机业务，发展低空经济，尤其是无人机巡查、无人机飞防作业在城市服务领域的运用，从而进一步提升公司在多元化业务领域的竞争力。

此外，物企积极寻求在社区服务领域的发展空间，实现科技驱动物业变革。

期内，永升服务宣布与中国联通携手共建智慧社区生态圈，依托中国联通智慧与科技服务网络，加快探索“AI+”全场景智慧社区服务。

具体来看，在技术赋能方面，永升服务旗下霖久科技将融合自身智慧社区、养老服务、数字化平台等专业优势，与中国联通领先的通信技术、算网融合能力深度结合。

在场景落地方面，双方将在智慧社区、养老服务、社区资源整合、通信服务升级、SaaS平台共建、多元化数字化应用等关键领域发力。

在创新服务方面，将通过技术创新与资源整合，共同开发便捷、安全、高效的智慧城市服务产品，满足居民日益丰富的品质生活需求。

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